In questa pagina, troverete alcune informazioni di base relativamente la normativa e gli aspetti fiscali legati alla compravendita immobiliare, per qualsiasi chiarimento siamo a vostra disposizione.

 

LA PROPOSTA DI ACQUISTO

La proposta di acquisto viene redatta in forma scritta da parte dell'acquirente rivolta al venditore, al fine di stabilire il prezzo di vendita. La proposta è accompagnata da un deposito ( es. un assegno non trasferibile intestato al venditore), che in caso di accettazione diventerà caparra confirmatoria. Generalmente l'importo dell'assegno è più basso della caparra usata per il compromesso e sarà incassato dal venditore solo in caso di accettazione, altrimenti sarà restituito all'acquirente. In caso di accettazione la proposta diventerà un vero e proprio contratto preliminare

 

IL CONTRATTO PRELIMINARE (COMPROMESSO)

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini, corredato dal versamento di un anticipo a titolo di caparra confirmatoria. Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro, le generalità delle parti, le caratteristiche, i dati catastali e la regolarità urbanistica dell'immobile , il costo e le modalità di pagamento, la data della stipula del rogito con relativa consegna dell'immobile. Sia la proposta che il compromesso possono essere vincolati all'approvazione della richiesta di mutuo da parte dell'acquirente.

 

L'ATTO NOTARILE

Il rogito notarile è l'atto conclusivo della compravendita, dove l'acquirente e il venditore firmano il contratto di vendita davanti al Notaio, il quale dopo aver eseguito tutti i controlli sull'immobile, procede alla registrazione, al versamento delle imposte, alla trascrizione presso la conservatoria e infine effettua la voltura catastale. Generalmente il Notaio viene scelto dall'acquirente, essendo quest'ultimo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore.

 

L'ATTO DI MUTUO

L'atto di mutuo viene stipulato davanti al Notaio, tra la banca e il richiedente del prestito ipotecario (l'acquirente), viene firmato contestualmente all'atto di compravendita. Il Notaio procede all'iscrizione dell'ipoteca, mentre la banca eroga il capitale richiesto per l'acquisto dell'immobile.

 

IMPOSTE

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l'acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Per l'acquisto come SECONDA CASA:

a) presso un'impresa soggetta a iva si pagherà il 10% (22% per immobili A1, A8, A9) del prezzo di cessione + 200€ Imposta di registro + 200€ imposta catastale + 200€ imposta ipotecaria

b) presso un privato o impresa esente iva si pagherà il 9% (minimo 1.000€) del valore catastale + 50€ imposta catastale +50€ imposta ipotecaria

Per l'acquisto come PRIMA CASA:

c) presso un'impresa soggetta a iva si pagherà il 4% del prezzo di cessione + 200€ Imposta di registro + 200€ imposta catastale + 200€ imposta ipotecaria

d) presso un privato o impresa esente iva si pagherà il 2% (minimo 1.000€) del valore catastale + 50€ imposta catastale +50€ imposta ipotecaria

 

Oltre alle imposte d'acquisto va aggiunta la parcella del Notaio per la compravendita, la provvigione dell'agenzia per il servizio svolto (da saldarsi al momento del rogito) e nel caso di un mutuo ipotecario vanno aggiunte le spese Notarili per l'atto di mutuo e l'iscrizione dell'ipoteca.

 

IL PREZZO DI CESSIONE E IL VALORE CATASTALE

Il prezzo di cessione corrisponde all'effettivo prezzo pagato per la compravendita, mentre il valore catastale è calcolato in base alla rendita catastale moltiplicata per appositi coefficienti. Per le cessioni di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni è possibile utilizzare il sistema del "prezzo-valore" al fine di determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Questo  sistema consente la tassazione sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal prezzo di cessione realmente pagato e indicato nell’atto. Il "prezzo-valore" tutela l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

 

REQUISITI PRIMA CASA

Per acquistare un'abitazione sfruttando le agevolazioni "prima casa" si devono avere i seguenti requisiti:

 

- il fabbricato che si acquista deve appartenere a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).


- il fabbricato si deve trovare nel comune in cui l’acquirente ha la residenza (o intende stabilire entro 18 mesi) o svolge la propria attività;


- l’acquirente rispetta determinati requisiti (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

 

LA REGOLARITA' URBANISTICA E CATASTALE

La regolarità urbanistica si ha quando lo stato di fatto di un immobile è autorizzato e coincide con i progetti depositati in Comune con le relative autorizzazioni urbanistiche (Permesso di costruire, Scia, Cila, Licenza edilizia, Dia, etc...). In caso di difformità, in alcuni casi è possibile ritirare autorizzazioni in sanatoria.

La regolarità catastale si ha quando  lo stato di fatto coincide con i dati catastali (Estratto di mappa, planimetria catastale, visura, etc..). I dati catastali non sono probatori (non dimostrano la proprietà) e non legittimano urbanisticamente l'immobile, ma hanno solo una funzione "fiscale" al fine del pagamento delle imposte, ma è obbligatorio per l'atto di compravendita che le planimetrie catastali corrispondano allo stato di fatto dell'immobile.

 

L' APE 

L’Attestato di Prestazione Energetica è un certificato che attesta la prestazione e la classe energetica di un immobile indicando gli interventi migliorativi più convenienti. Ha durata 10 anni, a condizione che siano effettuati i controlli sugli impianti termici, previsti dalla normativa vigente. E' obbligatorio sia per gli atti di compravendita che per i contratti di locazione.

 

IL DEPOSITO DEL PREZZO

Il deposito del prezzo presso il Notaio, è previsto dalla normativa vigente ed è uno strumento al quale si può ricorrere su richiesta dell'acquirente. Il pagamento non avviene direttamente al venditore ma viene versato al Notaio su un conto dedicato, il quale dopo l'avvenuta trascrizione trasferirà tale somma al venditore. Questo strumento può essere utile al fine di evitare possibili pignoramenti, oppure in presenze di ipoteche, debiti, mancanza di agibilità, casa occupata, etc...

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